CATASTRO
1. INTRODUCCIÓN
El catastro (derivado de la voz griega κατάστιχον, ‘registro’) inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Entre las características del catastro podemos encontrar que es un registro estadístico para determinar la extensión geográfica y riqueza de alguna demarcación y que en materia hacendaria es un apoyo para determinar el cobro de las imposiciones del estado, según lo manifestado en los registros.
El organismo encargado de la planeación urbana requiere de información general de:
2. CONCEPTO
- El concepto actual de catastro se basa en tres finalidades que le dan sustento, las cuales son:
- Dar una base para el planeamiento urbano y rural.
- Calcular el monto de las contribuciones como el impuesto inmobiliario.
- Guardar la seguridad jurídica del derecho de propiedad a través de la aprobación y archivo de las mensuras, que son la base de las escrituras de traslación y dominio.
A su vez para cumplir con los tres elementos anteriores el catastro está dividido en tres secciones:
El catastro urbano tiene como propósito principal la ubicación y registro de bienes inmuebles de uso múltiple. El catastro urbano es más complejo debido a que el uso de los predios y construcciones es más diverso, lo que permite que la propiedad inmobiliaria se destine a fines industriales, comerciales y sociales.
- Catastro Fiscal: Fija por medio del avalúo fiscal el valor de los bienes a fin de imponerle una contribución proporcional.
- Catastro Jurídico: El cual contempla la relación entre el propietario o sujeto activo y la propiedad u objeto y la comunidad o sujeto pasivo.
- Catastro Geométrico: Encargado de la medición, subdivisión, representación y ubicación del bien.
El catastro urbano tiene como propósito principal la ubicación y registro de bienes inmuebles de uso múltiple. El catastro urbano es más complejo debido a que el uso de los predios y construcciones es más diverso, lo que permite que la propiedad inmobiliaria se destine a fines industriales, comerciales y sociales.
A. Uso de suelo, topografía, hidrografía y geología.
B. Densidad, condición y evolución de las edificaciones.
C. Capacidad y servicio del sistema vial.
D. Localización de las actividades de la población (comercios, oficinas, industrias, escuelas, parques, etc.)
E. Uso del terreno (comercial, residencial, industrial, edificios públicos, superficies de aguas, terrenos sin construir, etc.)
F. Vivienda (descripción de los elementos de calidad, edad, conservación y valor).
G. Industria (localización, tamaño, producción y contaminación )
H. Población (migración, origen, densidad por vivienda, salud, educación, ocupación, etc.).
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| Imagen 1. "Plano de catastro urbano" Fuente. Catastro urbano 1 |
El catastro rural se orienta a la captación y sistematización de información sobre los predios rurales de los municipios, con dos propósitos:
Detectar los usos productivos del suelo rural
Ubicar a los propietarios de los predios rurales
En el catastro rural, lo importante es destacar la utilidad productiva del suelo en materia agropecuaria, razón por la cual las construcciones, aunque tomadas en cuenta, no tienen el mismo interés que los predios. Este tipo de catastro proporciona una serie de catálogos municipales de los predios rurales. En caso de que sean necesarias acciones de regularización, se hacen las revisiones y dictámenes correspondientes por las autoridades competentes, con base en los expedientes prediales proporcionados por el catastro rural.
El catastro rural se orienta a la captación y sistematización de información sobre los predios rurales de los municipios, con dos propósitos:
• Detectar los usos productivos del suelo rural
• Ubicar a los propietarios de los predios rurales.
Detectar los usos productivos del suelo rural
Ubicar a los propietarios de los predios rurales
En el catastro rural, lo importante es destacar la utilidad productiva del suelo en materia agropecuaria, razón por la cual las construcciones, aunque tomadas en cuenta, no tienen el mismo interés que los predios. Este tipo de catastro proporciona una serie de catálogos municipales de los predios rurales. En caso de que sean necesarias acciones de regularización, se hacen las revisiones y dictámenes correspondientes por las autoridades competentes, con base en los expedientes prediales proporcionados por el catastro rural.
El catastro rural se orienta a la captación y sistematización de información sobre los predios rurales de los municipios, con dos propósitos:
• Detectar los usos productivos del suelo rural
• Ubicar a los propietarios de los predios rurales.
5. AEROFOTOGRAMETRIA Y SU UTILIZACIÓN EN EL CATASTRO
Hay dos formas de levantar mapas a partir de fuentes primarias. Una de ellas es el levantamiento sobre el terreno y la otra los reconocimientos aéreos, es decir hacer mediciones a partir de fotografías aéreas. Los puntos determinados en fotografías aéreas sobrepuestas pueden transformarse en posiciones en un mapa, ya sea utilizando medios mecánicos análogos o mediante el uso de técnicas matemáticas. Este procedimiento, conocido como fotogrametría, exige la realización de algunas mediciones sobre el terreno a fin de determinar la escala y la orientación precisas de un mapa en relación con los datos obtenidos sobre el terreno. La calidad actual de los instrumentos modernos es tan elevada que, junto con técnicas computadorizadas y triangulación aérea, los puntos de control sobre el terreno que es necesario establecer son relativamente pocos. Su número preciso depende del tamaño y la forma de la zona que deberá incluir el mapa, la exactitud exigida y la escala de la fotografía. Esta última varía a través de una fotografía puesto que es igual a la relación entre la longitud focal de la cámara de reconocimiento aéreo (f) y la altura de vuelo del avión (A) sobre cualquier punto del terreno (a); matemáticamente:la escala en cualquier punto = f/(A-a).
Como la altura del terreno (a) varía a lo largo de una zona, lo mismo sucede con la escala de la fotografía.
Puede emplearse la fotogrametría para establecer una mayor densidad de puntos de control desde los cuales será posible levantar mapas topográficos detallados. Se pueden identificar y trazar con gran facilidad y economía los lineamientos de los accidentes del terreno tal como se ven desde el aire, junto con las curvas de nivel. Si las condiciones son adecuadas, la fotogrametría puede producir mapas y mediciones tanto o más precisos que los que se obtienen utilizando métodos comunes de levantamientos sobre el terreno.
Las técnicas fotogramétricas han sido muy usadas para levantar mapas topográficos, pero en cambio han contribuido bastante menos a los levantamientos catastrales. En circunstancias favorables, por ejemplo, si se trata de arrozales con terraplenes alrededor de los bordes, de tierras montañosas con terrazas o tierras cercadas con setos o muros perfectamente marcados, las fotografías podrán proporcionar todos los detalles necesarios para el catastro. Es posible que en otros casos no se logren los mismos resultados, por ejemplo, en algunos sistemas de campo abierto en los que diferentes propietarios de la tierra practican el mismo cultivo de una manera más o menos continua en una gran extensión de terreno, o en algunas zonas arboladas. Las fotografías aéreas pueden mostrar detalles de carácter temporal, por ejemplo, las divisiones de un solo campo en varios cultivos, o detalles internos de la parcela que es objeto de reconocimiento, por ejemplo, pequeñas zanjas internas de avenamiento. Estas características no deberían aparecer, o no es menester que aparezcan, en el mapa catastral, pero en las fotografías puede resultar difícil distinguirlas de los linderos permanentes de los campos.
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| Imagen 2. "Tecnica de aplicacion de la Aerofotogrametria" Fuente. reconocimientos aeros y mapas catastrales |
7. FACTORES QUE INCIDEN EN LA VALUACIÓN DE UN TERRENO PARA SU TASACION
7.1 INTRÍNSECOS (ó propios del terreno)§ Dimensiones lineales – Frente y Fondo
§ Relación Frente/Fondo
§ Superficie
§ Forma y configuración
§ Topografía
§ Capacidad Portante
§ Orientación
§ Ubicación dentro de la manzana
Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del futuro edificio.
7.2 EXTRÍNSECOS (o de emplazamiento).
§ Ubicación
§ Carácter de la zona
§ Desarrollo edilicio
§ Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada
§ Servicios y accesibilidad
7.3 FACTORES DE ORDEN GENERAL§ Ubicación
§ Carácter de la zona
§ Desarrollo edilicio
§ Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada
§ Servicios y accesibilidad
Factores que no se ligan ni al terreno ni a su entorno, sino que tienen un carácter más general.
§ Legislación vigente
§ Estabilidad política del país
§ Política fiscal
§ Estabilidad monetaria / Estado económico del país
§ Desarrollo urbano
§ Incidencia de grandes obras publicas
§ Condiciones de la operación de compraventa
§ Tendencias del Mercado inmobiliario.
8. CONCLUSION PERSONAL
El tema desarrollado en el presente documento ayudo a conocer e interactuar con aspectos referidos al Catastro urbano, rural, y en general. El catastro esta vinculado con temas administrativos de una region, los parametros catastrales dan valor a un terreno, que subira o bajara en su tasacion de acuerdo a ciertos aspectos definidos generalmente por un departamento catastral dentro del ayuntamiento de una region.
Referencias
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